| L' art. 38 legge n. 392 del 1978 ("Disciplina delle locazioni di
immobili urbani"), che disciplina il diritto di prelazione del
conduttore di un immobile urbano adibito ad uso diverso dall'
abitazione, non fa esplicito riferimento all' ipotesi in cui l'
immobile locato venga alienato nel contesto di un piu' vasto
complesso immobiliare del quale fa parte. Dottrina e giurisprudenza
hanno ipotizzato tre soluzioni: 1) il conduttore ha diritto di
prelazione sull' intero complesso immobiliare; 2) il conduttore ha
diritto di prelazione sulla sola porzione di immobile che e' oggetto
del contratto di locazione; 3) il conduttore non puo' esercitare il
diritto di prelazione. Nessuna di queste soluzioni, tuttavia, riesce
a ricomprendere la varieta' di situazioni che possono verificarsi
nell' ipotesi di alienazione in blocco di un complesso di immobili,
giacche' solo per quelli adibiti ad uso diverso all' abitazione e'
esercitabile il diritto di prelazione. Per una corretta soluzione del
problema non va dimenticato che il terzo comma dell' art. 38 impone
al conduttore che voglia esercitare il diritto di prelazione di
offrire "condizioni uguali a quelle comunicategli". Pertanto, nel
caso in cui parte del complesso sia locata ad uso abitativo, parte ad
uso diverso da quello abitativo non e' ammissibile l' esercizio del
diritto di prelazione, giacche' questo diritto sussiste solo in capo
ad alcuni dei conduttori che, di conseguenza, non si possono in
nessun caso sostituire nell' identica posizione dell' acquirente, non
estendendosi il loro diritto sull' intero complesso immobiliare. Al
contrario, nel caso in cui l' intero complesso sia locato ad uso
diverso dall' abitazione il diritto di prelazione sara' comunque
esercitabile, purche' le condizioni offerte dai conduttori siano
uguali a quelle loro comunicate (come, appunto, richiede l' art. 38).
Cio' sia che ciascuno dei conduttori eserciti la prelazione per la
propria porzione di immobile, sia che, nel caso di rinuncia di alcuni
di essi, questa venga esercitata dai rimanenti o, nell' ipotesi
limite, dal rimanente (purche', come ribadiamo, sia rispettata la
parita' di condizioni). In conclusione: nel silenzio della legge
resta affidato all' interprete il non facile compito di adeguare la
normativa in tema di prelazione ai diversi casi che possono
verificarsi nell' ipotesi di alienazione in blocco di un complesso di
edifici.
| |