| Onorevoli Colleghi! -- Già nelle precedenti legislature, in
entrambi i rami del Parlamento, dal 1974 furono presentate
proposte di legge che avevano per oggetto la istituzione
dell'albo degli amministratori immobiliari, e nella VII
legislatura, precisamente nel 1978, le proposte n. 613 e 856
furono discusse dalla Commissione giustizia del Senato e fu
dato mandato al senatore Luberti di riferire favorevolmente.
Nella VIII legislatura fu approvato nuovamente al Senato in
Commissione il progetto di legge n. 166.
Nella X legislatura la Commissione giustizia della Camera
approvò in sede legislativa l'atto Camera n. 2005 nella seduta
del 30 gennaio 1992 in un testo unificato con altre proposte
di legge.
La sempre maggiore diffusione del condominio, divenuto
negli ultimi anni, anche
sotto il profilo sociale, oltre che edilizio ed urbano, uno
dei simboli significativi dei nostri tempi, rende sempre più
sentita la necessità di una regolamentazione del settore, oggi
abbastanza disordinato, degli amministratori di condominio.
Per altro verso, basta considerare come siano diventate non
solo quantitativamente, ma anche qualitativamente più onerose
le formalità cui deve far fronte un amministratore
condominiale. Ci sono ormai (potremmo pensare alle leggi di
prevenzione incendi e di risparmio energetico) delle
responsabilità dirette e personali dell'amministratore di
condominio, responsabilità che assumono, di volta in volta,
aspetti civili, penali e fiscali.
D'altra parte, la diffusione, come sopra abbiamo detto,
dell'istituzione condominio rende sempre più folto il numero
delle
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persone che assumono responsabilità gravi, quali oggi sono
quelle di un amministratore condominiale, senza averne
adeguata preparazione e con conseguenti danni che ricadono
sostanzialemente sulla comunità condominiale, e a volte sulla
più vasta comunità generale. Recentemente la stampa nazionale
ne ha ampiamente riferito sollecitando una regolamentazione a
tutela dell'utente condomino.
Il fenomeno della diffusione, la mancanza di una garanzia
pubblica alle spalle dell'amministratore condominiale fanno sì
che tale compito venga svolto in funzione più di secondo
lavoro che di autentica organizzazione professionale. E
sovente anche da persone già penalmente perseguite per reati
contro il patrimonio. Non riteniamo, come risulta dalla
presente proposta di legge, di dover escludere l'attività di
amministratore condominiale per coloro che già svolgono una
diversa attività, come d'altra parte accade anche per gli
altri albi, quali quello degli ingegneri, dei geometri, dei
ragionieri, dei dottori commercialisti, nei quali l'iscrizione
all'albo è compatibile anche con lo svolgimento di un lavoro a
carattere subordinato o impiegatizio presso enti pubblici o
privati. Sarà semmai, in questi casi, il datore di lavoro che
dovrà consentire, specialmente se pubblico a norma delle
vigenti leggi, lo svolgimento, da parte del proprio
dipendente, di un'ulteriore attività oltre a quella prestata
in via principale.
L'articolato che si presenta vuole affrontare il problema e
cercare di risolverlo senza appesantimento conseguente alla
istituzione di complessi organismi.
Non va d'altra parte dimenticata l'esistenza di funzioni
associative a dimensione nazionale: basterà ricordare l'ANAI
(Associazione nazionale amministratori immobiliari) fondata
nel 1970 e l'AIACI (Associazione italiana amministratori
condomini e immobili) fondata nel 1974 capaci di assolvere
quelle funzioni che sono proprie degli organismi associativi
di categoria e che eventualmente, in un secondo tempo,
potrebbero trovare una loro più propria collocazione
sistematica collegata all'istituzione dell'albo.
La proposta di legge che si presenta intende, senza
macchinose procedure, predisporre ed offrire delle garanzie
che oggi mancano e che sono viceversa essenziali
nell'interesse dell'utente condomino. Giova a tal proposito
ricordare che il legislatore già nel codice civile del 1942
riteneva opportuno disciplinare in qualche modo questa
attività, all'epoca agli albori, stabilendo che "la nomina e
la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro" (articolo
1129 quarto comma) norma decaduta a seguito dell'abrogazione
delle Corporazioni. Gli articoli consentono un procedimento
che può raggiungere i seguenti risultati:
a) l'accertamento, attraverso una prova tecnica,
delle capacità tecnico-giuridiche dell'amministratore;
b) la sorveglianza, garantita dall'iscrizione
all'albo, della correttezza dell'amministratore nello
svolgimento dei propri compiti e la tutela patrimoniale
dell'utente, attraverso l'obbligo di fornire garanzie, anche
fidejussorie;
c) l'evidenziazione sotto il profilo fiscale di una
attività che presenta una notevole rilevanza oggi quasi del
tutto non soggetta ad imposizione fiscale, con conseguente
recupero da parte dello Stato delle zone di evasione;
d) possibilità di assorbimento di alcune decine di
migliaia di giovani diplomati e laureati che oggi ingrossano
le file dei disoccupati intellettuali.
L'articolato prevede infine alcune norme di carattere
transitorio con le quali si riconosce il valore o di prove
tecniche già in precedenza sostenute, ovvero di una attività
già prestata a carattere continuativo.
Nel quadro di una società che è chiamata con sempre
maggiore frequenza a fronteggiare fenomeni innovativi di
generalizzato interesse, si ritiene indispensabile
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far fronte a tali esigenze con organismi che non siamo
rimessi alla casuale improvvisazione ma che rispondano ad
accertate qualità ed attitudini di preparazione tecnica in
relazione ai compiti che si devono svolgere. Per questo
riteniamo che l'istituzione dell'albo risponda appunto
a tali esigenze anche sociali. Né d'altra parte va
sottaciuto che l'Italia è l'unico paese della Comunità europea
in cui è libera l'improvvisazione nella gestione del
patrimonio immobiliare, mentre gli altri paesi della CEE hanno
da tempo regolamentato tale professione.
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