| FRANCESCO FORMENTI. Signor Presidente, onorevoli colleghi,
è ormai riconosciuta da tutti l'urgente necessità di
trovare soluzioni certe al problema della casa, di
ripristinare il mancato equilibrio sociale nel settore
delle locazioni, di porre fine alla disparità, alle
sperequazioni e alle tensioni che sono state favorite
dalla contemporanea presenza sul mercato delle locazioni
di tre regimi profondamente distinti tra di loro: l'equo
canone, i patti in deroga e il mercato sommerso del nero.
Peraltro, nelle scelte politiche inerenti alla risoluzione
degli attuali problemi abitativi rivestono particolare
importanza due ordini di questioni: da una parte
l'incentivazione del recupero e della riqualificazione del
patrimonio edilizio esistente, dall'altra l'immissione nel
mercato legale delle locazioni di un maggior numero di
appartamenti, oggi tenuti sfitti oppure locati a
condizioni di mercato nero.
La riforma introdotta con i patti in deroga ha
rappresentato il primo passo verso una necessaria
liberalizzazione del mercato delle locazioni. Tale riforma
puntava sull'assistenza prestata dalle organizzazioni
sindacali ai fini del controllo dell'aderenza del
contratto di locazione all'effettivo interesse delle
parti. E' riconosciuto da tutti l'importante ruolo che
tali organizzazioni hanno svolto per la ripresa del
mercato delle locazioni. Ma attenzione: i problemi
abitativi non possono essere risolti attraverso una totale
sindacalizzazione del rapporto di locazione. Una
Pag. 15186
trasformazione di tale assistenza nell'assoluto controllo
del rapporto di locazione da parte delle organizzazioni
delle proprietà edilizie e dei conduttori maggiormente
rappresentativi a livello nazionale (controllo che prevede
il loro consenso per la stipula dei contratti, e quindi la
loro obbligatoria intromissione nei rapporti tra privati)
potrebbe costituire una grave forzatura
dell'ordinamento.
L'esperienza passata ci ha insegnato che soltanto la
strada verso la liberalizzazione del rapporto di locazione
potrà porre il mercato immobiliare in condizioni di
rispondere rapidamente alla domanda abitativa, secondo le
esigenze del momento e il fabbisogno abitativo. Ricordiamo
tutti il blocco della mobilità e la crisi abitativa che
aveva generato la legge sull'equo canone, la quale finiva
per incentivare il mercato nero e la rassegnazione alle
cifre astronomiche dei canoni di locazione ad uso
abitativo. Solo pochi, infatti, erano i privilegiati che
riuscivano ad ottenere, attraverso amicizie, i prestigiosi
appartamenti degli enti pubblici e previdenziali al basso
prezzo dell'equo canone.
Voglio ricordare anche l'alto numero di contestazioni che
ha generato, tre anni fa, l'entrata in vigore dei patti in
deroga nonché il rialzo spaventoso degli affitti e le
oggettive difficoltà abitative per le famiglie con reddito
medio-basso. Tutto ciò era dovuto (e lo è in parte
tuttora) non solo all'afflusso nel mercato ordinario di un
gran numero di contratti prima stipulati in nero, ma anche
ad una fisiologica reazione del mercato immobiliare, che
comincia ad aprirsi alla liberalizzazione dopo la paralisi
e il buio profondo in cui era rimasto immerso per anni.
Oggi (sono i dati statistici che lo dimostrano) i prezzi
degli affitti hanno cominciato a scendere nelle zone
centrali e semicentrali delle grandi città, e si
presentano stabili nelle altre zone. Tale tendenza va
attribuita non solo all'inasprimento delle tasse sulla
proprietà edilizia, che ha reso diseconomico il possesso
di appartamenti che non diano un reddito, ma anche e
soprattutto alla liberalizzazione del mercato immobiliare
introdotta con i patti in deroga, che ha rimesso in
circolazione numerosi appartamenti, prima
tenuti vuoti oppure sottoposti alle condizioni inique del
mercato nero. Certo, l'articolo 11 del decreto-legge n.
333 del 1992, convertito con la legge n. 359, aveva
carattere provvisorio ed annunciava già la revisione della
disciplina delle locazioni degli immobili urbani. Ma
occorre prestare attenzione al delicato passaggio che
divide l'indicazione di criteri generali per la
definizione dei canoni di locazione dall'imposizione di
quelle nuove maglie che possono essere chiamati contratti
collettivi, imposti dalle organizzazioni sindacali, che
vanno a sostituire i parametri della legge sull'equo
canone. I contratti nazionali non devono costituire un
ritorno al passato, una retromarcia rispetto alla
liberalizzazione del mercato. D'altra parte, i parametri
dettati a livello nazionale non potranno mai rispecchiare
la realtà territoriale diversificata delle varie regioni
del territorio italiano. Rendere obbligatoria la
contrattazione collettiva rappresenterà di certo un'altra
volta l'impossibilità di trovare casa e costituirà la
premessa ad un ulteriore periodo di ritorno al mercato
nero. D'altra parte, il carattere drammatico che ha
assunto il problema casa è strettamente connesso alla
paralisi in cui versa la gestione del patrimonio
dell'edilizia residenziale pubblica. Il congestionamento
nei cicli di assegnazione degli alloggi, a causa
soprattutto dell'indebita occupazione degli stessi, crea
non pochi problemi alle amministrazioni comunali, che
assistono impotenti ed inefficienti al continuo
accumularsi di un rilevante numero di domande per nuove
assegnazioni. Questa insostenibile situazione va
soprattutto a discapito degli ampi strati di popolazione a
basso e medio reddito che da una parte si mostrano
oggettivamente impossibilitati ad accedere al normale
mercato immobiliare (tanto quello della proprietà quanto
quello della locazione) e dall'altra vedono praticamente
inaccessibili gli alloggi dell'edilizia residenziale
pubblica.
Oggi occorrono misure urgenti per uscire dalla situazione
di stallo in cui versa la gestione del patrimonio
abitativo pubblico; situazione voluta dalla vecchia classe
politica soprattutto per non scontentare gli importanti
serbatoi di voti e di consensi che attraverso tale ambito
riuscivano a controllare
Pag. 15187
e a convogliare. In tal senso assume particolare
importanza la riforma prospettata dal nuovo testo della
legge quadro, approvato in sede referente dall'VIII
Commissione. La nuova riforma introduce nuovi sistemi di
erogazione di contributi integrativi per il pagamento dei
canoni di locazione, indipendentemente dal fatto che
l'immobile sia di proprietà pubblica o privata. Infatti va
segnalato il mutamento sostanziale del tipo di assistenza
offerta ai meno abbienti, in linea con gli altri paesi
europei, molto più avanzati nella politica abitativa, che
vede la fine della ghettizzazione dell'edilizia economica
popolare e delle difficoltà sull'attuazione dell'ordinaria
manutenzione di un patrimonio ampio e scarsamente
redditizio che porta al degrado intere zone residenziali
pubbliche. Certo, nel contempo sono indispensabili
adeguate garanzie per assicurare la mobilità nel settore
delle locazioni.
Risulta condiviso da tutti il degrado in cui versa il
patrimonio edilizio pubblico, dovuto anche alla bassa
redditività degli alloggi, che non permette un'adeguata
manutenzione da parte dell'ente gestore. Ai canoni
irrisori che fino ad oggi ha pagato anche chi
dell'appartamento pubblico non aveva bisogno (essendo
magari vistosamente in possesso di seconde case o di
macchine lussuose) si aggiunga anche un mancato rispetto
verso la proprietà pubblica e una diffusa mentalità,
strettamente italiana, che ha spinto sempre gli inquilini
a trascurare e ad abbandonare al degrado la proprietà
altrui, anche se sostanzialmente - ed in senso lato -
proprie.
La delibera CIPE del 13 marzo 1995, attraverso nuovi
criteri di economicità e di gestione del patrimonio,
basati sull'adeguamento dei canoni di locazione al valore
immobiliare del patrimonio e non più sul reddito degli
assegnatari, intendeva porre rimedio ad una gestione
deficitaria del patrimonio ed alla mancata attuazione da
parte delle regioni del disposto di cui al comma 9
dell'articolo 66 del decreto-legge n. 331 del 1993,
convertito con la legge n. 427, relativo all'adeguamento
dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia pubblica
con decorrenza 1 gennaio 1994.
Non si può comunque non segnalare un
grande limite di questa delibera, che prospetta un regime
eccessivamente vincolistico per le regioni, non tenendo
minimamente conto delle diverse situazioni locali. Da
questo punto di vista, infatti, si presenta come
diametralmente opposta rispetto alle proposte dell'VIII
Commissione che vedono le regioni alquanto libere ed
autonome nella gestione del patrimonio edilizio esistente
e nella programmazione dei nuovi interventi. D'altra
parte, l'aumento della redditività degli alloggi e la
gestione non deficitaria del patrimonio devono comunque
prescindere dal necessario sostegno sociale alle famiglie
ricadenti nella fascia di reddito che consente
l'assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale
pubblica. Piuttosto che operare aumenti generalizzati, che
possono accrescere le cause di morosità (già ampiamente
responsabili dell'attuale deficit di gestione degli
alloggi) ed ancor prima di una vera riforma organica del
settore, perché non provare ad incentivare le verifiche da
parte degli enti locali e degli enti gestori sulle
effettive condizioni degli occupanti degli alloggi e sul
legittimo possesso del diritto di occupazione?
Un rilevante impatto sul piano sociale presenta la
gestione del patrimonio immobiliare degli enti
previdenziali, visto il cospicuo patrimonio abitativo di
cui dispongono. L'imminente attuazione dell'articolo 3,
comma 27, della riforma degli enti ha messo in luce tutta
una serie di condizioni di assoluto favore di cui godono i
fortunati assegnatari di quegli appartamenti, condizioni
sostenute e protette dalla circolare Cristofori del 27
novembre 1992, che ha frenato il passaggio dei relativi
contratti di affitto dal regime di equo canone alla
riforma dei patti in deroga. La prospettata definizione
delle nuove norme di gestione economica del patrimonio
deve finalmente porre fine alla prassi dell'assoluta
discrezionalità nell'assegnazione, con l'adozione di
misure di pubblicizzazione delle offerte e di trasparenza
nelle procedure di assegnazione, garantendo nel contempo
le dovute quote di riserva in favore dei cittadini
sottoposti a procedure di sfratto esecutivo. La
definizione dei criteri per la cessione degli immobili
deve comunque trovare il giusto equilibrio tra gli interessi
Pag. 15188
dei soggetti coinvolti, evitando ripercussioni negative
sulle fasce sociali più deboli e soprattutto impedendo le
speculazioni edilizie che possono essere generate dalle
vendite stesse. Occorre prestare attenzione alla
fissazione dei criteri delle condizioni di vendita degli
alloggi, in quanto un'applicazione cieca dei criteri di
cui alla legge n. 570 del 1993 sulle alienazioni degli
alloggi di edilizia residenziale pubblica (che prevede
cospicui abbassamenti percentuali del prezzo di cessione,
arrivando a diminuire fino al 30 per cento il già basso
valore iniziale calcolato sulla base della rendita
catastale) non potrà che far continuare lo scempio della
svendita incondizionata di tutto il cospicuo patrimonio
edilizio del paese.
Oggi è diventato improcrastinabile rilanciare il mercato
degli affitti per riportare ai livelli accettabili di
mercato tanto i canoni di locazione quanto i prezzi di
acquisto della casa. Per far ciò occorrono misure urgenti,
atte ad incentivare l'introduzione di strumenti
autonomamente predisposti dalle amministrazioni locali,
che garantiscano la mobilità dei conduttori sottoposti a
sfratto: mi riferisco ad esempio alla diffusione della
costituzione di agenzie di mobilità cui è affidato il
compito di reperire alloggi da offrire, anche in via
transitoria, a chi abbia ricevuto uno sfratto ormai
esecutivo. Occorrono soprattutto misure che garantiscano
al proprietario la disponibilità del suo alloggio alla
scadenza naturale del contratto. I problemi abitativi del
paese non potranno mai essere risolti senza un'adeguata
incentivazione all'immissione nel mercato immobiliare
(liberalizzato ed autocontrollato, svincolato da schemi,
tabelle ed imposizioni) di un maggior numero di alloggi da
destinare ad abitazione. Tali alloggi in realtà esistono,
ma sono sfitti o da recuperare oppure sommersi nel mercato
nero, sottratti a qualsiasi responsabilità fiscale.
In conclusione, il gruppo della lega nord ritiene
necessario che il Governo, parallelamente ai suoi precisi
obblighi in merito ad una revisione della gestione del
patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, si faccia
carico di iniziative volte a garantire la crescita del
mercato delle locazioni attraverso misure che favoriscano
il recupero del patrimonio
degli alloggi ai fini locativi. E' necessario che il
Governo si impegni per una revisione delle norme relative
all'imposizione fiscale sugli immobili, prevedendo la
semplificazione del sistema ed il decentramento
dell'imposizione stessa, nella logica di un progressivo
federalismo fiscale che veda, soprattutto, la precisa
finalizzazione dell'imposizione al perseguimento di
obiettivi coerenti con le politiche del settore abitativo
or ora esposte (Applausi dei deputati dei gruppi della
lega nord e del partito popolare italiano).
| |