| Onorevoli Colleghi! -- La nozione ed il fenomeno
della "multiproprietà", conosciuta anche sotto la
denominazione inglese di timeshare o timesharing,
pur essendo relativamente recente, ha avuto oramai una
consistente diffusione anche nel nostro Paese.
Unanimemente, le fonti indicano nella stazione sciistica di
Superdelovuy, nelle Alpi francesi, il luogo in cui
nacque nel 1965 tale fenomeno, pubblicizzato dall'ormai famoso
slogan "non affittate più stanze, comprate l'albergo: è più
conveniente".
Questa nuova formula non ebbe comunque in Europa il
successo sperato, mentre, negli Stati Uniti, a partire dagli
anni '70, in seguito alla forte inflazione che aveva causato
una crisi nel settore immobiliare tradizionale, si crearono le
condizioni per un consistente aumento dei contratti di
vendita cosiddetta "parcellizzata", vale a dire comproprietà
suddivisa temporalmente (da qui il termine
timesharing).
L'incremento registrato negli ultimi quindici anni,
soprattutto in termini di offerte di vendita in regime di
multiproprietà, non può esimere dall'adottare un'idonea
regolamentazione del fenomeno che, nella maggior parte dei
Paesi europei, non risulta ancora disciplinato; tale
considerazione è ulteriormente rafforzata dall'estrema
complessità del concetto di multiproprietà, di cui esiste una
serie svariata di modelli tutti aventi come base una
ripartizione temporale del diritto di proprietà. Si possono
citare alcuni esempi: proprietà periodica, proprietà
stagionale, (com)proprietà multipla,
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proprietà nel tempo, proprietà a tempo parziale o a tempo
ripartito, proprietà spaziotemporale, proprietà intermittente,
divicomproprietà, diritto di godimento ciclico,
plurigodimento, plurioccupazione, interval ownership,
part-time ownership, time-spare ownership, eccetera.
Lo scopo principale che si intende perseguire tramite
questo progetto di legge consiste quindi nel dettare una
disciplina unitaria di base per la figura della
multiproprietà, ed in specie per quella detta in comunione e
per quella azionaria.
Le norme contenute nella proposta hanno come ulteriore
fine, ma non per questo secondario, la tutela del consumatore
che la Commissione CEE ha posto alla base della sua proposta
di direttiva del Consiglio del 24 luglio 1992 (COM-92 - 220
def.) concernente la tutela dell'acquirente nei contratti
relativi al godimento turnario dei beni immobili. Nelle
motivazioni contenute nelle proposte di direttiva si
individuano chiaramente sia il diritto alla protezione degli
interessi dei consumatori che il diritto all'informazione dei
medesimi. Giova ricordare che tali diritti erano ricompresi in
due risoluzioni adottate dal Consiglio il 14 aprile 1975 e il
19 maggio 1981.
Il testo della proposta di legge si compone di dodici
articoli ed in particolare l'articolo 1 definisce, in linea
con la giurisprudenza, il diritto di multiproprietà in
comunione, che rappresenta la forma più diffusa di
timesharing, ponendo un limite minimo di godimento di
almeno sette giorni.
Il successivo articolo 2 affronta, senza peraltro entrare
nello specifico, vista la complessità e la completezza
normativa del settore societario, il problema delle
multiproprietà cosiddette azionarie. Con questa norma si è
inteso dettare alcuni princìpi di carattere generale per avere
un determinato minimum di garanzia per i consumatori, ma
senza intaccare la possibilità delle parti di arrivare ad
ulteriori accordi nel rispetto delle norme del diritto
societario.
L'articolo 3 prescrive la forma solenne, a pena di nullità,
per la costituzione ed il trasferimento del diritto di
multiproprietà.
Il successivo articolo 4 individua il contenuto dei
regolamenti dell'assemblea generale e delle assemblee parziali
nelle quali si riuniscono i multiproprietari. Sempre allo
scopo di tutelare gli acquirenti del diritto di multiproprietà
si è previsto che entrambi i regolamenti vengano predisposti
anteriormente alla costituzione del diritto per consentire,
appunto, ai soggetti interessati di valutare i criteri di
ripartizione degli oneri economici, le procedure di votazione
nelle assemblee, le ipotesi e le modalità di cessazione del
regime di multiproprietà.
L'articolo 5 oltre ad indicare chiaramente ciò che il
regolamento di condominio sulle parti in comune deve
contenere, stabilisce, al comma 2, che tale regolamento non
può prevedere l'entità del compenso agli amministratori che,
al contrario, deve essere stabilito dall'Assemblea.
L'articolo 6, sempre nell'ottica di garantire una tutela
quantomai efficace e puntuale nei confronti dell'acquirente,
detta regole volte alla salvaguardia della "trasparenza" delle
iscrizioni catastali, tanto da richiedere, all'atto
dell'iscrizione dei diritti dei comproprietari, la
specificazione dei limiti temporali di godimento.
L'articolo 7 fissa regole inderogabili, insieme ai due
successivi, sulla vendita del diritto di multiproprietà
determinando i requisiti di cui devono essere dotate le
società che operano un'offerta al pubblico dei diritti di
multiproprietà e disponendo in merito alla documentazione che
deve essere posta a disposizione dei potenziali acquirenti per
consentire loro di accedere facilmente a tutte le notizie
utili al fine della conclusione dell'eventuale contratto.
L'articolo 8, come si è detto, inerisce anch'esso alla fase
di vendita del diritto di multiproprietà: con esso si è voluto
porre il singolo acquirente, il consumatore, al riparo da
eventuali condizioni generali di contratto che possano
renderlo, nella fase delle trattative come in quella
successiva dell'esecuzione delle sue obbligazioni e del
godimento della cosa, homme faible per eccellenza, cioè
istituzionalmente tale nell'ambito del sistema di vendita del
diritto
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di multiproprietà e di esecuzione del contratto relativo.
Per queste stesse motivazioni, l'articolo 9 detta generiche
garanzie per l'acquirente qualora, all'atto della stipula,
l'ultimazione dei lavori non sia documentata e, nel comma 2,
richiede, al fine di fornire tutte le notizie indispensabili
per un pacifico godimento della cosa, che nel contratto
vengano indicati i nominativi dei multiproprietari della
medesima unità immobiliare per l'intero anno e quelli
dell'intero complesso per il periodo di godimento
dell'acquirente; a ciò si aggiunga che l'acquirente entro
trenta giorni dalla data di stipula del contratto, può sempre
recedere.
L'articolo 10 vieta l'attività di intermediazione nella
collocazione dei diritti di multiproprietà.
L'articolo 11, d'altro canto, tutela l'acquirente con
disposizioni di carattere sanzionatorio a carico di chi
fornisca o utilizzi documenti falsi o alterati, ovvero notizie
false, esagerate, tendenziose o reticenti, con l'obbligo a
carico delle società venditrici di risarcire il danno
cagionato in tale modo.
L'articolo 12 dispone una disciplina transitoria in
relazione alle multiproprietà preesistenti imponendo obblighi
inerenti all'approvazione del regolamento qualora non ne sia
stato ancora adottato uno.
Si ritiene, in conclusione di dover, con una certa
emergenza, provvedere ad adottare la disciplina qui illustrata
in quanto con la stessa si mira ad offrire strumenti adeguati
di tutela del singolo consumatore.
A ciò si aggiunga che il requisito della meritevolezza di
tutela per il contratto di multiproprietà in termini generali,
indirettamente
richiesto dall'articolo 1322 del codice civile e
dall'articolo 41 della Costituzione, è pienamente
riscontrabile: sul piano individuale, se nella nostra società
resta indubbiamente primario e fondamentale il diritto
all'abitazione residenziale per ogni cittadino, è ampiamente
diffuso l'interesse ad avere un alloggio ove soddisfare il
diritto oramai acquisito di usufruire di un periodo di
vacanza.
La multiproprietà può soddisfare in larga misura questo
interesse anche per soggetti con redditi non elevati,
interesse ed esigenza non irrinunciabile in una società ove è
sempre maggiore il bisogno di valorizzare il silenzio, la
natura, gli affetti familiari realizzando il principio
costituzionale contenuto nell'articolo 42 della Costituzione
di estendere al maggior numero di cittadini il godimento dei
beni.
Sul piano collettivo, la multiproprietà razionalizza l'uso
del territorio evitando il proliferare di costruzioni che
servono solo per un mese o poco più, con vantaggi ecologici e
ambientali e favorisce le attività lavorative e di commercio
nelle zone di insediamento della multiproprietà.
Tutti questi elementi impongono, quindi una tempestiva
adozione di un vero e proprio codice deontologico a carico
delle società che proliferano nel settore e a tutela dei
singoli che si trovano in rapporto diretto con una frazione di
bene immobile sul quale esercitano i poteri tipici del
proprietario.
La presente proposta di legge non comporta nuove o maggiori
spese, ovvero minori entrate a carico del bilancio dello
Stato.
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