| Onorevoli Colleghi! -- La presente proposta di legge
rappresenta un momento importante e conclusivo di un più ampio
processo legislativo iniziato nel 1985 con la legge 27
febbraio 1985, n.52, recante "Modifiche al libro sesto del
codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento
alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica
nelle conservatorie dei registri immobiliari", e con la legge
28 febbraio 1985, n.47, recante "Norme in materia di controllo
dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e
sanatoria delle opere edilizie".
Con tale progetto, si intende rispondere in generale alla
esigenza sempre più sentita di una accurata, completa ed
esauriente individuazione dei beni immobili presenti e futuri
(nel caso di vendita cosiddetta sulla carta) al fine di
assicurare
la massima certezza nei rapporti giuridici e nelle
interrelazioni tra le parti e rispetto ai terzi; si inserisce,
infatti, nel sistema di individuazione dei beni immobili (sia
terreni che fabbricati), che oggi risulta del tutto
insoddisfacente. Le ragioni sono diverse, ma molto dipende dal
fatto che difettano esperti effettivamente in possesso della
specifica preparazione richiesta e nel settore della pubblica
amministrazione e nel settore privato.
L'inadeguato sistema di individuazione ha immediati
riflessi negativi nelle fasi di perfezionamento e di efficacia
degli atti o procedimenti aventi ad oggetto beni immobili,
laddove è frequente l'insorgere del dubbio circa l'esatta
determinazione del bene immobile ovvero non esistono neanche
gli elementi sufficienti per la sua determinabilità (articolo
1346 del codice civile).
Pag. 2
Se poi si considera che l'esatta individuazione è riferita
non solo agli atti traslativi della proprietà, ma anche agli
atti costitutivi o derivativo-costitutivi ovvero modificativi
del dominium e, rispettivamente, dei diritti reali di
usufrutto (articoli 978 e seguenti del codice civile) e di
superficie (articoli 952 e seguenti del codice civile), nonché
agli atti di iscrizione dell'ipoteca (articoli 2808 e seguenti
del codice civile), si deduce che la nuova disciplina
contenuta nella proposta di legge troverà un ampio ambito di
applicazione, fino ad estendersi a tutti i rapporti giuridici
patrimoniali cosiddetti immobiliari, sia che questi ultimi
trovino la loro ragione giustificativa in una convenzione
pattizia o in altra fonte a titolo originario, quali gli
acquisti per usucapione (articoli 1158, 1159, 1159- bis
del codice civile), o in un provvedimento giudiziario
(acquisto della proprietà, ad esempio, per aggiudicazione o
per assegnazione, delle servitù coattive) o amministrativo (si
vedano, per esemplificare, le cosiddette
concessioni-contratto).
D'altra parte la nuova disciplina si riferisce non soltanto
ai beni immobili dei quali già esiste una designazione che non
è corrispondente alla situazione, sibbene anche ai beni
immobili di più o meno recente costruzione che mai sono stati
oggetto di determinazione o classamento; ne deriverà, di
conseguenza, una definitiva sistemazione della realtà
immobiliare, dal punto di vista sia oggettivo che
soggettivo.
E' da ricordare che proprio di recente il Ministero delle
finanze ha dichiarato che ben 600.000 immobili, sulla base di
una stima non definitiva, non sono stati contemplati nella
dichiarazione dei redditi da fabbricati dall'anno 1985
all'anno 1988.
L'eventuale "rinvenimento" di tali beni immobili
"oscurati", rimesso allo Stato dietro una volontaria
compilazione, da parte del titolare, di un questionario
informativo, lascia completamente aperto il problema relativo
alla loro esatta individuazione catastale e alla
determinazione della loro natura.
Un simile quadro - caratterizzato in sintesi dal difetto
della corrispondenza tra situazione reale e situazione formale
(quando quest'ultima vi sia) dei beni immobili, nonché dallo
scoordinamento pressoché costante tra le certificazioni
catastali e la documentazione delle conservatorie dei registri
immobiliari - è in evidente e inammissibile contraddizione, in
primo luogo, con la realizzazione di una riforma tributaria
che consenta un corretto e perequato esercizio del potere
impositivo da parte dello Stato e da parte delle regioni, e
crea numerosi inconvenienti che si evidenziano non solo nei
rapporti intercorrenti tra la pubblica amministrazione e i
singoli soggetti (siano essi persone fisiche, persone
giuridiche o meri centri di imputazione di diritti e di
obblighi), ma anche nelle relazioni tra questi ultimi, dando
luogo ad elevati costi aggiuntivi per i soggetti privati e per
la intera collettività, come, ad esempio, accade nel caso di
controversie che si innestano sulla insufficiente
determinazione e sulla indeterminabilità dell'oggetto.
Una inesatta individuazione del bene rende poi, come è a
tutti noto, problematici ed incerti i rapporti tra mutuanti e
mutuatari nel credito immobiliare, edilizio e fondiario, nelle
fasi di erogazione del finanziamento, di iscrizione
dell'ipoteca sul bene e di stipulazione di altre garanzie
accessorie; rapporti che si perfezionano con gravi ritardi e
quindi con notevole pregiudizio sul piano economico
individuale e, di riflesso, collettivo.
Per garantire una corretta ed esauriente designazione del
bene immobile, ad ogni effetto, laddove la designazione è
giuridicamente rilevante, si è previsto - ed è questa la
novità che caratterizza e qualifica la presente proposta di
legge - l'obbligo di una relazione da parte di un tecnico
libero professionista esperto, da cui le parti debbono trarre
i dati di identificazione catastale e gli altri elementi
necessari per una compiuta determinazione del bene; si fa
riferimento anche alle risultanze degli accertamenti inerenti
alla posizione e alla regolarità sotto il profilo edilizio ed
urbanistico del fabbricato, all'esistenza o meno di prelazioni
legali o di vincoli ex lege, ai sensi della legge 1^
giugno 1939, n.1089.
Pag. 3
In caso di mancata redazione della citata relazione, si
prevede la nullità dell'atto, da cui deriva ovviamente la
irricevibilità dell'atto principale da parte del conservatore
dei registri immobiliari (articolo 2674 del codice civile) in
quanto la trascrizione si prospetta come forma di pubblicità
non necessitata e perché la nullità, per gli effetti che ne
conseguono, è garanzia in forma diretta (per gli effetti
stabiliti a carico del redattore della relazione) ed indiretta
(per gli effetti patrimoniali tra le parti) di puntualità
(nell'accezione più ampia del termine) e di rigore.
Risulta anche chiaro che la relazione tecnica catastale,
sottoscritta dal professionista legalmente abilitato,
comprensiva di tutti gli altri elementi descrittivi sopra
indicati, è documento necessario ma soltanto strumentale per
la designazione del bene oggetto dell'atto e che la sua
inesattezza o, nell'ipotesi più estrema, la sua mancanza è
causa di nullità dell'atto cui la stessa relazione accede. In
sostanza, la relazione è fonte autonoma di strumenti di
designazione del bene e non si configura, insieme all'atto cui
deve accedere, quale atto complesso.
La determinazione del bene viene effettuata da un terzo
qualificato, ma niente si oppone alla partecipazione di esso
all'attività di individuazione o di designazione di un bene
immobile, trattandosi di evento già previsto in via generale
nell'ambito del nostro ordinamento (articolo 1349 del codice
civile).
La normativa di cui alla presente proposta di legge intende
quindi risolvere problemi di estrema attualità ed urgenza:
equa imposizione fiscale, questioni pratiche dei crediti
fondiari, smaltimento di pratiche giacenti, corrispondenza tra
situazione reale e formale con tutti gli effetti conseguenti,
eccetera; si avvale a tal fine di schemi normativi in perfetta
sintonia con la teoria giuridica dell'oggetto, in tutte le sue
forme soggettive (il terzo qualificato) di individuazione.
Passando ad una analisi più specifica della proposta di
legge, l'articolo 1, sulla nuova disciplina delle
identificazioni catastali, ai fini di un'esatta designazione
del bene immobile stabilisce che i dati di identificazione
catastale devono essere ricavati dal notaio rogante, dai
soggetti stipulanti scritture private ad efficacia reale o ad
efficacia obbligatoria (come, ad esempio, il contratto
preliminare), dagli organi della pubblica amministrazione, per
la realizzazione dei suoi fini istituzionali, dagli istituti
di credito, eccetera, da una relazione tecnica preventivamente
redatta da un tecnico libero professionista esperto e
regolarmente iscritto all'albo professionale.
E' pacifico che trattasi di atto esterno, antecedente
all'atto principale cui si riferisce.
Il dato normativo che in primo luogo è richiamato e che
esige un'esatta individuazione del bene immobile è quello
contenuto nell'articolo 2826 del codice civile, dettato a
proposito dell'indicazione dell'immobile oggetto dell'atto di
concessione di ipoteca; ma la stessa esigenza di compiutezza è
sottesa nella stessa materia a proposito della specialità
dell'ipoteca (articolo 2809) e della formalità per
l'iscrizione dell'ipoteca (articolo 2839, secondo comma,
numero 7) e più in generale quanto alla nota di trascrizione
di atti inter vivos (articolo 2659, primo comma, numero
4).
La necessità di una tendenziale esatta individuazione del
bene è avvertita anche quando la concessione o l'atto inter
vivos ha ad oggetto beni immobili futuri, nel qual caso - e
per la prima volta in un testo normativo del nostro
ordinamento (articolo 2826) - l'attività di individuazione
concerne il terreno sul quale i fabbricati in corso di
costruzione insistono.
Secondo la presente proposta di legge, la determinazione
del bene mediante i dati di identificazione catastale nonché
tramite la designazione della sua natura e situazione
giuridico-economica - così come richiesto dalle norme
richiamate - deve dedursi dalla relazione tecnica, a pena di
nullità.
L'impossibilità di ricavare i dati di designazione tecnica
e di descrizione aliunde sottolinea l'esigenza
dell'assoluta univocità degli strumenti di identificazione,
sempre ai fini di evitare incertezze o ambiguità nell'atto di
individuazione.
Pag. 4
La nullità della iscrizione o dell'atto a causa del difetto
di determinazione si colloca nel solco dell'attuale sistema
normativo, per il quale l'omissione o l'inesattezza della
determinazione dell'oggetto conduce direttamente alla nullità
dell'atto (articoli 1325, 1346, 1418, 2839, 2841 del codice
civile); la disposizione dell'articolo 1 della presente
proposta di legge, a fianco di queste cause di nullità,
indubbiamente più rare in futuro a causa della particolare
professionalità dei soggetti predisposti all'attività di
individuazione, ne aggiunge una nuova di natura, per così
dire, pregiudiziale, che consiste nella mancanza della
relazione tecnica.
Anche se non fa parte integrante dell'atto, giacché
rispetto a questo essa si pone in funzione soltanto
strumentale, la mancanza della relazione tecnica o, in
ipotesi, la sua inesattezza o insufficienza rifluisce
sull'atto, attraverso l'insufficiente identificazione
dell'oggetto che costituisce elemento essenziale di esso.
Nell'articolo 2 sono dettati gli adempimenti particolari
posti a carico dei tecnici liberi professionisti incaricati,
nel caso che le eventuali limitazioni del diritto non
risultassero coerentemente descrivibili con i dati di
identificazione catastale dei beni ovvero qualora la loro
situazione edilizia ed urbanistica risultasse incompatibile
con le disposizioni vigenti, al fine di rendere possibile la
designazione del bene immobile e, più in generale,
giuridicamente utilizzabile la designazione medesima.
Nell'articolo 3 viene esteso l'obbligo di munirsi della
relazione tecnica di cui all'articolo 1, ai fini della
trascrizione degli atti di acquisto a causa di morte, a coloro
che sono tenuti alla presentazione delle denunce di
successione ed alla richiesta delle relative volture, così
come previsto dall'articolo 2660 del codice civile, secondo
comma, numero 5), che richiede appunto nella nota
l'indicazione della natura e della situazione dei beni con i
dati richiesti dall'articolo 2826.
Nell'articolo 4, al comma 1, è contenuta una disposizione
riguardante i fabbricati urbani o rurali di nuova
costruzione.
Si stabilisce, ai fini del trasferimento, della
costituzione e della modificazione dei diritti reali sugli
stessi fabbricati, che la costruzione deve essere fatta
constare, nei termini ivi stabiliti, da un apposito atto
notarile, che deve essere redatto sulla base della relazione
tecnica di identificazione catastale di cui all'articolo 1,
fermi gli eventuali adempimenti di cui all'articolo 2.
Nel comma 2 si impone al tecnico libero professionista
incaricato di dare altresì atto, nella specifica fattispecie,
dell'avvenuto espletamento delle procedure e degli adempimenti
occorrenti per l'acquisizione in catasto delle nuove
costruzioni. L'atto notarile redatto sulla base della
relazione tecnica, predisposta secondo le modalità di cui ai
commi precedenti, deve essere trascritto a cura e spese dei
soggetti interessati con le modalità e nei termini previsti
dalla legge (comma 3).
Nel caso in cui l'atto notarile non venga redatto o
trascritto nei termini per fatto o colpa del tecnico
incaricato, si prevedono la risoluzione dell'incarico e il
deferimento del tecnico stesso all'ordine o collegio
professionale di appartenenza, perché sia adottata una
sanzione disciplinare (comma 4); se poi gli adempimenti di cui
al comma 3 non venissero posti in essere entro sei mesi dalla
scadenza dovuta, ne conseguirebbe l'inalienabilità del bene
immobile, pur restando salvo in ogni caso l'obbligo della
dichiarazione del bene ai fini fiscali.
L'articolo 5 fa carico agli interessati, nel caso in cui la
costituzione o modificazione o estinzione di diritti reali su
beni immobili dia luogo a voltura o ad altra procedura di
aggiornamento catastale, di allegare alla relativa
documentazione una copia della relazione tecnica, così come
redatta a norma dei precedenti articoli, per essere conservata
in analogia a quanto previsto dall'articolo 41, terzo comma,
del testo unico delle leggi sul nuovo catasto, approvato con
regio decreto 8 ottobre 1931, n.1572, come sostituito
dall'articolo 1 del decreto del Presidente della Repubblica 26
ottobre 1972, n.650.
Pag. 5
Le modalità di consultazione, così come quelle per il
rilascio di copie di tali relazioni tecniche saranno
disciplinate con apposito decreto del Ministro delle
finanze.
Nella norma di chiusura (articolo 6) si prevede
l'abrogazione di tutte le norme aventi ad oggetto la
disciplina del catasto dei terreni e del catasto edilizio
urbano in contrasto con le disposizioni di cui
agli articoli precedenti nonché con le nuove procedure per il
trattamento automatizzato degli aggiornamenti cartografici e
per la gestione degli atti geometrici di aggiornamento, ai
sensi del secondo comma del già citato articolo 41 del testo
unico delle leggi sul nuovo catasto, nonché degli articoli 10
e 11 del medesimo testo unico.
| |