Onorevoli Colleghi! -- Già nelle precedenti legislature
  furono presentate, ad entrambi i rami del Parlamento, proposte
  di legge che avevano per oggetto l'istituzione dell'albo degli
  amministratori immobiliari, che non sfociarono mai in una
  legge, a causa della chiusura anticipata delle varie
  legislature.  Nella VII legislatura
  le proposte n. 613 e 856 furono discusse dalla
  Commissione giustizia del Senato.  Nella VIII legislatura fu
  approvato nuovamente al Senato in Commissione il progetto di
  legge n. 166.  Nella X legislatura la Commissione giustizia
  della Camera approvò in sede legislativa un testo unificato
  dei vari provvedimenti presentati
 
                               Pag. 2
 
  in materia.  Nell'XI legislatura sono state presentate
  quattro proposte di legge: n. 184 (D'Amato - Borgoglio), n.
  828 (Biondi), n. 1043 (Vairo - Senese) n. 1259 (Balocchi),
  tutte dal titolo "Istituzione dell'albo degli amministratori
  di stabili in condominio", riportanti il testo già approvato
  nella precedente legislatura.
    Il 25 maggio 1993 la Presidenza della Camera dei deputati
  trasmetteva il testo approvato al Senato ove otteneva, sia
  pure con emendamenti, il parere favorevole delle Commissioni
  affari costituzionali e bilancio.  La discussione in
  Commissione giustizia era giunta all'esame della richiesta di
  trasferimento della proposta in sede legislativa, quando lo
  scioglimento anticipato delle Camere ne ha nuovamente bloccato
  l' iter.
    La sempre maggiore diffusione della proprietà immobiliare,
  con particolare riferimento al condominio, divenuta negli
  ultimi anni anche sotto il profilo sociale, oltre che edilizio
  ed urbano, uno dei simboli significativi del nostro tempo,
  rende più sentita la necessità di una regolamentazione del
  settore degli amministratori immobiliari.  Nell'espletamento
  delle funzioni sempre più impegnative dell'amministratore di
  condominio emergono responsabilità dirette e personali che
  assumono, di volta in volta, aspetti civili, penali e fiscali.
  Si pensi alle problematiche connesse alle leggi per la
  prevenzione degli incendi e al contenimento dei consumi
  energetici, alle norme per la sicurezza degli impianti, che
  prevedono sanzioni a carico degli amministratori fino a cinque
  milioni, alle normative CEE in materia di adeguamento degli
  impianti condominiali, alle normative per il superamento delle
  barriere architettoniche, alle disposizioni in materia di
  parcheggi, a quelle di carattere fiscale.
    La diffusione dell'istituzione condominio fa sì che siano
  sempre più numerose le persone che assumono responsabilità
  notevoli, quali sono oggi quelle di un amministratore
  immobiliare, senza essere in possesso della adeguata
  preparazione e con conseguenti danni che ricadono
  sostanzialmente sulla comunità.  Recentemente la stampa
  nazionale ne ha ampiamente riferito, sollecitando una
  regolamentazione a tutela dell'utente.
    E' peraltro un dato di fatto che tale compito venga svolto
  più nella forma di secondo lavoro che non come professione
  primaria, talvolta anche da persone già penalmente perseguite
  per reati contro il patrimonio.  La presente proposta di legge
  non intende escludere dall'attività di amministratore coloro
  che già svolgono un'altra professione, come d'altra parte
  accade anche per gli altri albi, quali quello degli ingegneri,
  dei geometri, dei ragionieri, dei dottori commercialisti, nei
  quali l'iscrizione all'albo è compatibile anche con lo
  svolgimento di un lavoro a carattere subordinato o
  impiegatizio presso enti pubblici o privati.  Sarà semmai il
  datore di lavoro, nel caso di pubblico dipendente, a
  consentire lo svolgimento di un'ulteriore attività oltre a
  quella prestata in via principale.
    La soluzione qui proposta vuole evitare l'appesantimento
  conseguente all'istituzione di complessi organismi; le stesse
  associazioni di categoria attualmente esistenti, quali
  l'A.N.A.I. (Associazione nazionale amministratori immobiliari,
  fondata nel 1970), l'A.I.A.C.I. (Associazione italiana
  amministratori condomini e immobili, fondata nel 1974) capaci
  di assolvere quelle funzioni che sono proprie degli organismi
  associativi di categoria e che eventualmente, in un secondo
  tempo, potrebbero trovare una loro più propria collocazione
  sistematica collegata all'istituzione dell'albo.
    La necessità di offrire precise garanzie all'utente era
  peraltro prevista già dal Codice civile del 1942, laddove
  citava che "la nomina e la cessazione per qualunque causa
  dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito
  registro" (articolo 1129, quarto comma) norma decaduta a
  seguito dell'abrogazione delle Corporazioni.
    La presente proposta di legge mira al raggiungimento dei
  seguenti risultati:
        a)  l'accertamento, attraverso una prova tecnica,
  delle capacità tecnico-giuridiche dell'amministratore;
 
                               Pag. 3
 
        b)  la sorveglianza, garantita dall'iscrizione
  all'albo, della correttezza dell'amministratore nello
  svolgimento dei propri compiti e la tutela patrimoniale
  dell'utente, attraverso l'obbligo di fornire garanzie, anche
  fidejussorie;
        c)  l'evidenziazione, sotto il profilo fiscale, di
  una attività oggi quasi completamente non soggetta ad
  imposizione fiscale, con conseguente recupero da parte dello
  Stato delle zone di evasione;
        d)  la possibilità di occupazione per alcune decine
  di migliaia di giovani diplomati e laureati attualmente
  disoccupati o sottoccupati.
    La proposta di legge prevede infine alcune norme di
  carattere transitorio con le quali si riconosce il valore di
  prove tecniche già in precedenza sostenute, ovvero di una
  attività già prestata a carattere continuativo.
    Nella formulazione dell'articolato si è ovviamente tenuto
  conto degli emendamenti introdotti al Senato, nella passata
  legislatura, dalle Commissioni affari costituzionali e
  giustizia, nonché delle osservazioni presentate dall'Autorità
  garante della concorrenza e del mercato e dagli ordini e
  collegi professionali.
    In particolare, si è ritenuto di dover riportare la
  struttura periferica dei collegi nell'ambito territoriale dei
  tribunali e non in quello ben più ampio delle corti d'appello
  e ciò per agevolare tutti coloro che dovranno o vorranno
  avvalersi dell'opera dei collegi, anche in relazione ai
  servizi che saranno chiamati a svolgere.  Si è tolto il limite
  territoriale posto all'attività professionale nell'ambito del
  proprio collegio liberalizzandolo a tutto il territorio
  nazionale.
    Si è stabilito che coloro che sono già iscritti in albi
  professionali possano accedere anche a quello degli
  amministratori immobiliari senza dover sostenere esami
  d'abilitazione e presentando, come documentazione, la sola
  dichiarazione d'iscrizione rilasciata dall'ordine o collegio
  di appartenenza.  All'articolo 15 si sono inseriti tra i
  componenti dei consigli provvisori anche gli iscritti negli
  albi professionali dei collegi dei geometri, dei ragionieri e
  dei periti industriali, con la condizione indispensabile che
  esercitino effettivamente tale attività.
    Va osservato che l'Autorità garante della concorrenza e del
  mercato ha posto riserva sul problema del tariffario che,
  peraltro, non viene approvato contestualmente alla presente
  proposta di legge, ma viene rimandato, in analogia a quanto
  prevedono gli ordinamenti di collegi ed ordini professionali,
  al Ministro di grazia e giustizia.
    Il concetto di tutela dell'utente è comunque alla base di
  questo provvedimento, che espressamente prevede la
  partecipazione dello stesso, attraverso i rappresentanti della
  proprietà edilizia, alla formazione del tariffario; così come
  appare evidente anche nella parte introduttiva al tariffario,
  proposta dalla F.I.A.B.S. (Federazione italiana amministratori
  beni stabili), che riunisce le due maggiori associazioni
  esistenti, A.I.A.C.I. ed A.N.A.I., dove sono elencate tutte le
  attività ordinarie dovute dall'amministratore di condomini e
  che il consumatore ha diritto di pretendere, distinguendole da
  quelle che invece hanno carattere straordinario.
    Sotto questo profilo non si può disattendere che gli
  amministratori di condomini, in forza di un mandato che è
  rinnovabile annualmente, operano in nome e per conto dei
  consumatori, condomini od inquilini che essi siano,
  nell'ambito delle delibere prese in assemblea e sulla scorta
  delle indicazioni che vengono dagli stessi.
    La gestione dei servizi condominiali e l'operare affinché
  questi diano risultati quanto più vicini possibile ai desideri
  dei consumatori, la verifica, attraverso gare d'appalto, che i
  costi sostenuti siano quelli economicamente più convenienti
  per i condomini, il controllo che le prestazioni appaltate
  forniscano le necessarie garanzie e siano rispondenti ai
  contenuti delle offerte, sono alcune delle quotidiane attività
  che l'amministratore di condominio svolge a tutela e
  nell'interesse del consumatore.
 
                               Pag. 4
 
    Nell'XI legislatura al provvedimento sull'istituzione
  dell'albo degli amministratori di stabili in condominio era
  stato congiunto il ddl n. 1301, presentato al Senato e recante
  "Norme attuative del registro di cui agli articoli 1129 e 1138
  del codice civile".
    Con tale disegno di legge si ricordava che gli articoli
  1129 e 1138 del codice civile prevedevano il deposito dei
  regolamenti di condominio ed i verbali con la nomina
  dell'amministratore per essere annotati in un apposito
  registro tenuto, ai sensi dell'articolo 71 delle disposizioni
  di attuazione del codice civile, presso l'Associazione dei
  proprietari di fabbricati.
    Nella relazione al disegno di legge n. 1301 è spiegato che:
  "Il sistema previsto dal vigente codice è però venuto a cadere
  in una con la soppressione dell'ordinamento corporativo
  (decreto legislativo luogotenenziale 23 novembre 1944, n. 369,
  e successive modificazioni) ed il fatto che a tutt'oggi il
  vuoto normativo non sia stato colmato è fonte di notevoli
  disagi, fino al menomare talvolta la possibilità di far valere
  i diritti dei condomini e dei terzi (a seguito delle
  difficoltà, a volte difficilmente superabili, addirittura
  anche solo di individuare - appunto da parte di terzi, specie
  se in conflitto - l'amministratore legalmente in carica dei
  condomini e di conoscere l'esatto tenore dei regolamenti
  condominiali e delle modifiche intervenute
  successivamente...)". "Tutto questo, tanto più in presenza di
  una perdurante giurisprudenza (da ultimo: Cassazione, 25
  ottobre 1988, n. 5678) che ritiene inopponibili ai terzi le
  clausole di regolamenti condominiali non trascritti -
  testualmente, come recita la precitata decisione - nel
  registro di cui all'articolo 1129 del codice civile (peraltro
  - come detto - inesistente)".
    Non vi è dubbio che l'esigenza illustrata dai senatori
  Campagna e Candioto, presentatori del disegno di legge citato,
  di istituire nuovamente tale obbligo corrispondendo ai voti di
  categorie professionali e delle associazioni sindacali
  interessate, risponda alle reali necessità degli operatori del
  settore.
    Basti pensare ad esempio:
      alla necessità per la pubblica amministrazione (uffici
  comunali, Vigili urbani, Polizia, Vigili del fuoco, protezione
  civile, eccetera) di reperire con celerità il nominativo e
  l'indirizzo dell'amministratore del condominio;
      al consolidamento di un concetto di trasparenza della
  vita e della gestione del condominio consentendo agli
  interessati (autorità, professionisti, condomini, inquilini)
  di accedere alla consultazione di questa documentazione presso
  questa "conservatoria dei registri condominiali";
      ai compiti della polizia tributaria sia per quanto
  riguarda la verifica dell'attività degli amministratori di
  condominio, eliminando l'evasione dell'IVA sui loro onorari,
  che per i controlli indiretti sui fornitori attraverso il
  condominio;
      a ricerche di regolamento e di delibere assembleari da
  parte della magistratura ordinaria.
    Da quanto illustrato emerge la necessità che tale norma sia
  ripristinata, anche se sorge una difficoltà: il Codice civile
  prevedeva il deposito presso l'Associazione dei proprietari di
  fabbricati in quanto, vigendo il regime corporativistico,
  questa era l'unica a rappresentare la categoria; oggi, con il
  pluralismo associativo (Confedilizia, U.P.P.I,
  C.O.N.F.A.P.P.I, A.P.P.C., A.S.P.I., eccetera) tale norma
  risulta inapplicabile in quanto destinata solo a creare
  confusione e disagi per gli interessati dovendo questi, in
  modo defatigante, ricercare la documentazione sparsa fra più
  associazioni, senza la certezza e la garanzia, in caso di
  necessità, di poterla raccogliere tutta.
    Con l'istituzione dell'albo degli amministratori
  immobiliari si apre però la possibilità di affidare a questo
  la conservatoria dei documenti condominiali.  Si tratta di una
  struttura che esisterà su tutto il territorio nazionale, che
  sarà unica per la gestione degli albi previsti dalla proposta
  di legge.
 
                               Pag. 5
 
    Si fa anche rilevare che per l'iscrizione e la
  conservazione dell'iscrizione gli amministratori debbono già
  depositare presso il collegio il verbale di nomina.
    Si ritiene pertanto che, anche ai fini del contenimento
  della relativa spesa, che comunque non graverebbe sul bilancio
  dello Stato, si possa affidare la conservazione dei documenti
  condominiali (regolamenti, verbali, consuntivi e riparti) ai
  collegi degli amministratori immobiliari.
    Nel quadro di una società che è chiamata con sempre
  maggiore frequenza a fronteggiare fenomeni innovativi di
  interesse generalizzato, si ritiene
  indispensabile far fronte a tali esigenze con organismi che
  non siano rimessi alla casuale improvvisazione, ma che
  rispondano ad accertate qualità ed attitudini di preparazione
  tecnica in relazione ai compiti da svolgere.  Per questo
  riteniamo che l'istituzione dell'albo risponda appunto a tali
  esigenze anche sociali. Né d'altra parte va sottaciuto che
  l'Italia è l'unico Paese della Comunità europea in cui è
  libera l'improvvisazione nella gestione del patrimonio
  immobiliare, mentre gli altri Paesi della Comunità europea
  hanno da tempo regolamentato tale professione.