Onorevoli Colleghi! - Sul territorio nazionale, negli
  ultimi trent'anni, si è operato secondo due diversi e
  divergenti modelli di comportamento:
       il comune subisce lo sviluppo; è la speculazione che
  "pianifica" i propri interessi direttamente, acquisendo le
  leve di controllo dell'amministrazione (ancora l'ultima
  tornata amministrativa ha visto comuni conquistati da gruppi
  mafiosi al dichiarato scopo di predisporre strumenti
  urbanistici su misura della speculazione), o indirettamente,
  attraverso la lottizzazione abusiva del territorio;
       il comune regola lo sviluppo; la collettività acquisisce
  la capacità complessiva di opporsi alla speculazione,
  definisce i propri strumenti urbanistici, regola
  l'edificazione, determina con l'acquisizione di aree ai demani
  comunali la politica dell'edilizia economica e popolare.
     I problemi attuali richiedono ormai che venga proposto un
  nuovo e più efficace modello: il comune regola e promuove lo
  sviluppo, intervenendo direttamente, con strumenti e mezzi
  adeguati e raccordando l'iniziativa pubblica a quella dei
  privati.
     Anche se miglioramenti legislativi consentirebbero loro di
  operare con più efficacia è questo già il "modello realizzato"
  in molte città italiane amministrate dalle sinistre.
     E a questo che occorre tendere ovunque; ma per quale
  politica della casa e del territorio?
     Nelle maggiori città italiane il territorio comunale è
  ormai praticamente chiuso a interventi di nuova
  urbanizzazione.
 
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     Paradossalmente, proprio nel momento in cui si potrebbe
  giungere ad una definizione compiuta e razionale della
  questione dei suoli, la politica dei suoli non è più
  determinante come una volta, almeno nelle grandi città in cui
  il problema della gestione dell'edificato è diventato ormai
  questione prevalente.  Oggi governare le città significa molto
  più riurbanizzare che urbanizzare, significa molto più
  recuperare e gestire l'edificato che costruire il nuovo.
     Cosa significa riurbanizzare?
     Significa fornire agli organismi cittadini attuali le
  dotazioni di cui sono carenti.
     E' un'opera certamente molto difficile e costosa perché si
  tratta di intervenire all'interno di un organismo vivo, ma non
  funzionale.  Una vera e propria opera di ortopedia
  urbanistica.
     Ma ai problemi posti dagli sfratti, dalla carenza di
  abitazioni, non sarà possibile forse dare risposte solo
  all'interno degli attuali confini comunali.
     E' vero che lo  stock  immobiliare italiano è
  costituito da appartamenti molto più grandi in media di quanto
  non richieda l'attuale taglio medio delle famiglie e quindi
  anche una politica di frazionamento delle unità immobiliari
  troppo grandi, opportunamente regolata, potrà dare efficaci
  risposte.  Cionondimeno sarà probabilmente necessario (pensando
  le grandi città, ma anche molte delle città medie, in termini
  di aggregato metropolitano) cercare i suoli per nuove
  costruzioni verso l'esterno dell'area urbana più
  congestionata; ma questo pone in modo ancor più pressante il
  problema delle periferie.  Così come gli anni '70 e '80 sono
  stati contraddistinti dal tema dei centri storici con
  acquisizioni culturali e operative di notevole spessore, gli
  anni '90 dovranno essere contraddistinti dal tema delle
  periferie, un tema che non si contrappone a quello del
  recupero e della riqualificazione dei centri ma lo completa.
  Occorre espandere "l'effetto città", espandere i livelli di
  vita urbana, innestandosi nel territorio circostante le grandi
  città con la creazione di servizi alla scala della città e non
  del quartiere.  Ciò consentirà anche di riequilibrare il
  territorio esterno alle aree di più intensa urbanizzazione.
     Ma ciò richiederà che il comune renda più penetrante ed
  incisiva la sua politica della casa: ormai non basta più
  urbanizzare terreni; occorre anche costruire o fare in modo
  che si costruiscano case.  Non basta più controllare il costo
  dei suoli; occorre regolare anche il prezzo delle
  abitazioni.
     2. - Per favorire queste politiche in che senso dovrà
  quindi evolvere la legislazione vigente?
         a)  nel favorire la possibilità per i comuni di
  costituirsi vasti demani di aree per esproprio, ma anche per
  acquisto.
     All'interno di questi demani di aree dovranno operare, con
  edilizia a prezzi controllati, i cittadini singoli o
  associati, le imprese, i comuni;
         b)  nel mettere in grado i comuni di controllare
  l'intero processo d'uso del patrimonio residenziale:
         controllando la mobilità da casa a casa;
         regolando le destinazioni d'uso sul già edificato;
         favorendo gli interventi di recupero;
         promuovendo la costruzione di nuove abitazioni e di
  abitazioni da dare in fitto (ad equo canone o a canone sociale
  in relazione al reddito dell'inquilino);
         attuando un regime di prezzi controllati per
  l'edilizia economica costruita nei demani comunali, regime da
  estendere all'esterno in determinate situazioni;
         c)  nel fornire ai comuni mezzi finanziari per
  investire nelle città con grandi progetti collettivi che
  consentano la riurbanizzazione e riqualificazione del tessuto
  urbano esistente;
 
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         d)  nel fornire ai comuni singoli o associati
  apparati tecnici capaci di rispondere efficacemente alle nuove
  esigenze;
         e)  nell'individuare nuovi ambiti territoriali per
  la pianificazione e la programmazione urbanistica (le aree
  metropolitane, le associazioni dei comuni) che, ferme restando
  le attuali competenze degli enti locali, consentano di
  verificare, alla giusta scala, le problematiche della casa,
  dei principali servizi, della rete infrastrutturale e di
  trasporto.
  Gli elementi di novità della proposta.
     Due notazioni metodologiche, in premessa:
       la proposta di legge è stata stesa in modo da eliminare
  ogni riferimento o rinvio a leggi o disposizioni precedenti.
  La sua lettura quindi dovrebbe consentire la comprensione
  piena delle logiche che hanno portato alla sua redazione;
       la proposta di legge è stata redatta come legge di
  principi con riferimento:
           a)  all'azione di sensibilizzazione esterna,
  offrendo un testo ridotto ai princìpi essenziali;
           b)  alle politiche, legislative e attuative, di
  regioni ed enti locali che possono "anticipare" i contenuti
  della legge (e, del resto, lo hanno già fatto almeno
  limitatamente ad alcuni casi);
           c)  all'azione dei gruppi, in Parlamento, in
  rapporto al giudizio e alla possibile modificazione dei
  provvedimenti di origine governativa.
     1. - Ogni livello di pianificazione agisce sull'altro
  attraverso la pianificazione degli aspetti del "proprio"
  livello e della "propria" scala.  Quando la regione interviene
  sul piano regolatore generale di un comune, lo fa solo in
  ragione della visione che ha acquisito pianificando alla scala
  regionale.
     2. - Le leggi regionali fissano i contenuti dei vari
  livelli di pianificazione, ma la definizione di tipo fondiario
  appartiene solo al comune, che è l'unico titolare del diritto
  ad edificare e rilascia la relativa concessione.
     3. - Il processo
  redazione-adozione-partecipazione-approvazione degli strumenti
  urbanistici non può essere indefinito.  Ad un tempo dato (un
  anno) gli strumenti devono diventare operativi.
     4. - Le regioni emanano la normativa sulla base dei
  principi di legge.  In caso di inerzia regionale i principi
  valgono anche per i comuni, che deliberano sostituendosi "dal
  basso".
     5. - La normativa di raccordo tiene conto dello stato
  differenziato della pianificazione urbanistica.
     6. - Gli interventi che non trasformano ma tendono a
  conservare, che non trasformano stabilmente o lo fanno in modo
  irrilevante, sono soggetti al rilascio di autorizzazione, con
  procedure semplificate.
     7. - Le regioni possono prevedere procedure semplificate
  per il rilascio delle concessioni in caso di realizzazione di
  strumenti attuativi particolarmente dettagliati e in caso di
  varianti.
     8. - La regione individua le zone di accelerata
  trasformazione.  In esse il comune è tenuto a formare demani
  comunali di aree (per esproprio o per acquisizione) e
  programmi pluriennali di attuazione.  In queste situazioni
  tutti gli interventi, anche esterni ai demani comunali, sono a
  costi controllati dal comune.  L'uguaglianza del costo finale
  del prodotto garantisce dell'equità di trattamento tra i
  proprietari (l'incidenza del costo del terreno fuori dei
  demani essendo analoga a quella nel loro interno, dove il
  terreno è venduto a prezzo d'esproprio).
     9. - Nelle zone marginali e per gli interventi marginali
  (non inclusi nei programmi poliennali di attuazione) vigono le
  disposizioni attuali.  In ogni caso chi costruisce edilizia
  economica non paga l'onere sul costo di costruzione.
     10. - Gli oneri di urbanizzazione sono ripartiti tra la
  collettività (Stato, regione, comune) e i soggetti attuatori
  sulla base dei programmi di investimento (programmi
  pluriennali di attuazione).  Ciò consente una politica di
 
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  sgravi per particolari categorie o in particolari zone del
  Paese, senza però privare i comuni dei fondi necessari a
  raggiungere lo standard di dotazione.
     11. - Fuori dei perimetri dei centri edificati l'esproprio
  avverrà a prezzo agricolo, avuto il massimo riguardo per il
  risarcimento all'"attività" svolta e alle varie figure che vi
  concorrono.
     12. - All'interno dei centri edificati il valore di
  esproprio è un valore convenzionale legato alla densità media
  esistente e al costo di costruzione (legato a sua volta al
  valore base per l'equo canone).
     13. - E' prevista l'unificazione dei costi di costruzione
  (legge 28 gennaio 1977, n. 10, ed equo canone).  Le
  caratteristiche dell'edilizia economica sono fissate dallo
  Stato e saranno meglio determinate con la riforma del
  catasto.
     14. - E' ridotta la congerie di piani e strumenti
  urbanistici frutto della stratificazione legislativa di un
  trentennio riducendoli al minimo indispensabile, ovvero:
         a)  i piani urbanistici comunali generali e di
  dettaglio, che indicano le destinazioni d'uso del suolo;
         b)  i piani comunali di trasformazione, che
  indicano le zone da trasformare comunque nei tempi di validità
  degli strumenti urbanistici;
         c)  i programmi pluriennali di attuazione, che
  determinano la successione temporale degli interventi di
  trasformazione.
     15. - Si unificano tutti i vari tipi di convenzione.
     Risultano così aboliti, tra l'altro, i piani di
  fabbricazione (PdF) e i piani di ricostruzione (PdR);
  unificati nel piano di trasformazione i piani di edilizia
  economica e popolare (PEEP) e i piani degli insediamenti
  produttivi (PIP); unificati come strumenti attuativi i piani
  particolareggiati esecutivi (PPE), il piano delle zone di
  risanamento (PdR) e il piano di recupero (PdR).