| Onorevoli Colleghi! - Questa proposta di legge nasce da
una duplice esigenza:
a) disciplinare secondo la normativa europea "un
mercato" finora caratterizzato dalla presenza di non poche
iniziative sorte a diretto discapito dei risparmiatori;
b) facilitare nel più breve tempo possibile un
ragguardevole afflusso di investimenti nazionali ed esteri,
con dirette ripercussioni positive sullo sviluppo
dell'occupazione, specialmente nelle aree meridionali del
nostro Paese. Per il primo aspetto, va ricordato che non sono
lontani i tempi in cui il nostro Paese si poneva in risalto
per il consistente ritardo con il quale veniva data attuazione
alle norme e ai princìpi di diritto comunitario introdotti con
gli atti di direttiva.
Più di recente si è diffusa la convinzione che, grazie al
meccanismo attuale della legge comunitaria, codificato dalla
legge "La Pergola", si è riusciti ad intervenire positivamente
sulla necessità di adeguare l'ordinamento nazionale a quello
comunitario.
Ciò può essere indubbiamente condivisibile se la questione
del recepimento viene inquadrata essenzialmente in termini
quantitativi.
Ma se invece il problema dell'adeguamento viene osservato
con un'ottica per così dire settoriale, più legata ai
contenuti e quindi in termini più che altro qualitativi, non
si può fare a meno di constatare che talune direttive, che tra
l'altro intervengono disciplinando settori molto rilevanti per
l'economia e per la vita sociale del Paese, non hanno, sinora,
trovato il modo di venire introdotte nell'ordinamento
italiano.
Tra le direttive ancora inattuate, assume certamente un
posto di rilievo la direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo
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e del Consiglio del 26 ottobre 1994 concernente la tutela
dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi
all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale
di beni immobili.
L'oggetto della suddetta direttiva comunitaria è ben più
conosciuto, nella realtà sociale, sotto il nome di
multiproprietà, che, come è noto, è un istituto giuridico che
il fenomeno delle vacanze e l'esigenza che ne deriva sul piano
della sistemazione spaziale e delle convenienze economiche
hanno imposto recentemente nel panorama dei fenomeni sociali.
La multiproprietà, molto diffusa nella pratica dei rapporti
commerciali e molto conosciuta in larghi strati della
popolazione, si è venuta tipizzando con il tempo anche se nel
nostro ordinamento, a tutt'oggi, non è stata ancora
disciplinata con legge.
Pur tuttavia, l'istituto rappresenta una formula molto
felice che può contribuire utilmente a definire gli interessi
che entrambe le parti contrattuali hanno in animo di
realizzare. Non c'è dubbio, allora, che le istituzioni devono
fare la loro parte per riconoscere una formula negoziale che
implica notevoli possibilità di soddisfazione delle parti
contraenti.
Si può ben osservare che, in buona sostanza, per un verso,
la multiproprietà attribuisce il diritto di godere e di
disporre in modo perpetuo del bene oggetto del contratto,
anche se limitatamente al periodo dell'anno stabilito nello
stesso.
Tale formula assicura, all'acquirente, la certezza di un
alloggio nella località desiderata a buon mercato, eliminando
gli inconvenienti, i costi e l'alea della locazione, e,
contestualmente, gli consente di spuntare prezzi di gran lunga
inferiori a quelli corrispondenti all'acquisto puro e semplice
di un immobile e senza gli ulteriori pesi derivanti dalla
manutenzione, dal condominio e dal riscaldamento dell'immobile
in proprietà.
D'altro canto, il venditore può, invece, realizzare un
prezzo globale più alto, perché diviso tra una pluralità di
soggetti, e, parallelamente, ha maggiore facoltà di reperire
acquirenti dato il minor costo pro capite dell'acquisto
immobiliare.
Detto questo, non si può, tuttavia, sottacere che la
funzione sociale dell'istituto non si limita soltanto a
definire più semplicemente l'assetto organizzativo di un
quadro di interessi di ordine microeconomico, rappresentando,
quindi, soltanto la forma giuridica ben congegnata che mira a
facilitare l'incontro della domanda e dell'offerta.
Al di fuori del singolo mercato di settore, bisogna,
invero, sottolineare che l'istituto della multiproprietà gioca
un ruolo potenzialmente di ampio respiro, contribuendo non
poco a stimolare, regolarizzandoli, i flussi turistici, e ad
alimentare gli investimenti in settori chiave dell'economia
del Paese e, in parole più semplici, a giocare un ruolo di
volano per l'economia e di stimolo per altri settori
produttivi limitrofi.
E', quindi, di assoluta evidenza la necessità che il
legislatore colga l'opportunità, arrivando finalmente ad una
attenta e compiuta disciplina della multiproprietà, di
sviluppare le potenzialità dell'istituto, rimuovendo le
incertezze connesse alla fisionomia particolare dello stesso
ed alla sua posizione nell'ordinamento.
In questo ordine di idee, la necessità di adeguare
l'ordinamento nazionale a quello comunitario, attuando la
direttiva sulla multiproprietà, va, quindi, vista come
un'occasione meritevole di grande attenzione e
sollecitudine.
Le possibilità di sviluppo dell'istituto in un quadro di
mercato unico rappresentano, per un Paese come il nostro, una
grande opportunità che, in questi anni di ristagno e di crisi
del mercato interno, non può essere lasciata sfuggire né
essere differita ulteriormente.
Le prospettive che la dimensione di un mercato europeo può
offrire, nell'ambito di questo discorso, sono quindi
realizzabili solo se il legislatore coglie tempestivamente
l'esigenza di recepire le direttive comunitarie con
l'obiettivo di realizzare un'attenta e compiuta disciplina
della multiproprietà.
Quanto, poi, alle ragioni per cui occorre provvedere al
recepimento della predetta direttiva comunitaria con la
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massima sollecitudine possibile, va precisato che tali ragioni
discendono direttamente da specifiche caratteristiche del
mercato nazionale e internazionale della multicomproprietà. La
prima risiede nella stagionalità: gran parte delle decisioni
di acquisto si evidenziano infatti, durante il periodo
invernale e nelle prime settimane della primavera (motivo per
cui andare oltre questo periodo comporta, in pratica, la
perdita di un anno).
La seconda ragione è data dalla insufficiente presenza di
garanzie reali tuttora esistenti nel nostro Paese (motivo per
cui, nel solo periodo 1995-96, si calcola che siano rimaste
infruttuose trattative per alcune centinaia di miliardi di
lire, come conseguenza di tale insoddisfacente "offerta di
garanzie" riservata alla clientela internazionale da parte dei
nostri produttori-venditori).
La presente proposta di legge mira quindi ad introdurre
nel nostro ordinamento le misure di tutela, di informazione e
di protezione degli interessi del consumatore prescritte dalla
direttiva comunitaria, che costituiscono non solo un omaggio
dovuto ai princìpi della civiltà giuridica ma anche un
impianto che, tutelando l'affidabilità delle operazioni
commerciali, sia idoneo ad innestare benefici effetti sulle
attività economiche.
Contestualmente si propone, peraltro, l'obiettivo più
ampio di una disciplina più generale della multiproprietà che
liberi le potenzialità dell'istituto, rimuovendo le incertezze
connesse alle fisionomie dello stesso, modellatosi
esclusivamente nel mondo della ars pratica e che,
sinora, ha mantenuto, nel nostro ordinamento, un ruolo
decisamente secondario rispetto a quello che potrebbe avere
nella vita sociale.
In conclusione, ciò che si propone è, quindi, di procedere
ad un rapido adegua-mento europeo del mercato italiano della
multiproprietà, ponendo finalmente termine a patologiche
pratiche speculative e favorendo invece una rapida crescita
degli investimenti esteri già a partire dalla prossima
primavera.
La presente proposta di legge si propone di disciplinare
l'istituto della multiproprietà in modo più ampio rispetto
agli istituti di garanzia e di tutela del contraente più
debole previsti dalla direttiva e si compone di 18 articoli.
In particolare, l'articolo 1, senza definire formalmente la
natura giuridica della multiproprietà, fissa l'ambito di
applicazione della normativa indicando, alla stregua di quanto
stabilito dalla direttiva comunitaria, il significato
normativo da dare alle singole figure giuridiche
dell'articolato. Nella finalità di garantire una maggior
tutela informativa del contraente più debole, il successivo
articolo 2 dispone, in attuazione dei princìpi fissati dalla
direttiva, che il venditore sia tenuto a fornire, ad ogni
persona che ne faccia richiesta, informazioni sul bene
immobile oggetto di offerta di vendita in multiproprietà
mediante un documento informativo adeguato allo scopo e che
tale documento informativo debba necessariamente far parte
integrante ed essenziale del contratto.
Che cosa debba contenere il documento informativo viene
stabilito dall'articolo 3, in sintonia con il dettato
comunitario mentre, parallelamente, l'articolo 4 pone
l'obbligo che ogni annuncio pubblicitario relativo ad offerte
di diritti di multiproprietà, residenziale ed alberghiera,
debba indicare il luogo dove possa essere richiesto il
relativo documento informativo. Tale dicitura deve essere
espressa in modo adeguato rispetto al mezzo di diffusione
utilizzato.
Sempre a tutela del contraente più debole, l'articolo 5
stabilisce, a pena di nullità, la forma scritta per i
contratti di acquisto di multiproprietà e che, tanto il
contratto quanto il documento informativo debbano essere
redatti, oltre che nella lingua italiana, anche nella o nelle
lingue dello Stato-membro in cui risiede l'acquirente, oppure,
a scelta di quest'ultimo, nella o nelle lingue dello
Stato-membro di cui egli è cittadino, purché si tratti di una
delle lingue ufficiali della Comunità europea.
Dopo aver stabilito, all'articolo 6, quale debba essere il
contenuto del contratto di acquisto di una multiproprietà nel
rispetto di tutte le clausole sancite dalla direttiva e delle
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informazioni contenute nel documento informativo, si
configura, all'articolo 7, una disciplina ampia e articolata
del diritto di recesso.
Il complesso di norme a tutela del contraente più debole
si conclude con le disposizioni in materia di fidejussione,
as-sicurativa o bancaria in caso di acquisto di beni immobili
ancora in fase di costruzione e con le clausole di esonero di
responsabilità.
Le restanti norme mirano, invece, a riempire spazi vuoti
dell'ordinamento, modellando una disciplina istituzionale
della multiproprietà, disciplinando aspetti gestionali,
strutturali e normativi della stessa. Per la multiproprietà
alberghiera si rinvia alla Consob la determinazione della
disciplina relativa all'emanazione e alla circolazione dei
relativi titoli.
Chiude la presente proposta di legge la norma sulle
sanzioni.
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