Onorevoli Colleghi! - La presente proposta di legge si
  propone di ovviare agli inconvenienti che, in genere, si
  riscontrano nella pratica del mercato immobiliare ove, sempre
  più spesso, si fa ricorso alla prassi della formazione di un
  contratto preliminare prima della stipulazione del contratto
  definitivo.
     Tali inconvenienti si verificano nella prima fase della
  contrattazione perché, con il contratto preliminare, si
  origina una oggettiva  impar condicio  a favore del
  venditore, il quale realizza immediatamente il suo interesse
  rimanendo, comunque, nella piena disponibilità del bene
  oggetto del contratto.  L'acquirente invece, per tutto il
  periodo intercorrente tra la firma del contratto preliminare e
  di quello definitivo, rimane esposto a numerosi rischi
  concreti (inadempimento, fallimento del
  venditore-imprenditore, trasferimento ad altri del bene
  promesso, eccetera) con la sola tutela dell'articolo 2932 del
  codice civile.  In virtù di questo articolo, l'aspirante
  acquirente può chiedere al giudice una sentenza che produca,
  nei confronti del venditore inadempiente, gli stessi effetti
  del contratto definitivo non concluso.  Tuttavia, questa forma
  di tutela appare del tutto inadeguata se, ad esempio, ci si
  riferisce ad un caso concreto come il seguente: il venditore,
  bisognoso di denaro per far fronte ad una improvvisa
  necessità, vende a terzi, con un atto regolarmente trascritto,
  lo stesso bene già promesso con atto preliminare
  all'acquirente.  Quest'ultimo si rivolge allora al giudice e,
  in forza dell'articolo 2932 del codice civile, ottiene una
  sentenza per l'esecuzione in forma specifica del contratto
  preliminare, ma l'azione giudiziaria conseguente non risulta
  ammissibile (Corte di cassazione - sentenza 8 maggio 1991, n.
 
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  5119) perché la data di trascrizione del contratto di vendita
  a terzi viene ad essere per forza di cose antecedente a quella
  della domanda giudiziale e quindi prevale su di essa.  In
  questo caso, pertanto, l'aspirante acquirente non ha certo la
  possibilità di concretizzare il suo diritto e può soltanto
  proporre una generica azione per risarcimento danni.
     Nell'esempio citato appare quindi evidente che la
  trascrizione del contratto preliminare avrebbe precluso al
  venditore la possibilità di vendere a terzi il bene immobile
  già promesso all'acquirente con il preliminare stesso ed
  avrebbe di conseguenza tutelato pienamente il suo
  interesse.
     Da quanto sopra esposto appare necessario un intervento
  legislativo inteso a meglio disciplinare, nella fase
  preliminare della contrattazione, gli obblighi e la
  responsabilità sia del venditore che dell'acquirente e ad
  introdurre nel nostro diritto positivo la possibilità di
  trascrivere i contratti preliminari aventi per oggetto i
  diritti menzionati all'articolo 2643 del codice civile,
  redatti in forma di atto pubblico o di scrittura privata
  autenticata o accertata giudizialmente.  Tale forma di
  pubblicità, beninteso, assume carattere provvisorio, nel senso
  che ove non intervenga la stipulazione del contratto
  definitivo, dopo un determinato periodo di tempo e in ogni
  caso entro il limite massimo di tre anni dalla trascrizione,
  essa perde ogni effetto e il bene oggetto del preliminare
  torna nella piena disponibilità del venditore.
     In conclusione, ritenendo di aver chiarito le motivazioni
  che hanno ispirato la presente proposta di legge, si ribadisce
  che con i sette articoli in essa contenuti, che modificano e
  integrano articoli del codice civile ed altre disposizioni
  vigenti, si è inteso perseguire il duplice obiettivo di
  assicurare una eguale tutela giuridica alle parti contraenti,
  in relazione agli interessi individuali aventi rilievo
  sociale, e di garantire ai terzi quel grado di certezza che
  rappresenta la ragion d'essere di tutto il sistema della
  pubblicità immobiliare.
     Scendendo nel dettaglio dell'articolato, si osserva che le
  norme fondamentali sono contenute nell'articolo 1, con il
  quale viene inserito nel codice civile l'articolo
  2643- bis  che prevede l'obbligo di trascrizione dei
  contratti preliminari, se redatti in forma di atto pubblico o
  di scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
  Vengono anche previsti gli effetti della trascrizione del
  preliminare, che vengono a cessare qualora, entro un anno
  dalla data convenuta per l'esecuzione del preliminare stesso e
  comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa, non venga
  trascritto il contratto definitivo o altro atto che ne
  costituisca l'adempimento.
     L'articolo 2 modifica l'articolo 2659 del codice civile
  per adeguarlo a quanto stabilito dall'articolo
  2643- bis.
     L'articolo 3 inserisce nel codice civile uno specifico
  articolo 2825- bis,  a garanzia di chi ha concesso mutui,
  in conformità a quanto disposto dal decreto legislativo 1^
  settembre 1993, n. 385, nel quale si prevedono finanziamenti
  per gli interventi edilizi.  La garanzia consiste
  nell'automatica estensione dell'ipoteca alla porzione di
  fabbricato oggetto del contratto preliminare, nel caso in cui
  l'acquirente si sia accollato una quota parte del debito.
     Gli articoli 4 e 5 prevedono rispettivamente l'inserimento
  di un articolo 2775- bis  e l'aggiunta di un numero
  5- bis)  nell'articolo 2780 del codice civile con
  l'obiettivo di garantire con privilegio i crediti
  dell'acquirente qualora si verifichi un'espropriazione forzata
  del bene, o comunque nel caso di mancata esecuzione del
  contratto preliminare.
     Con gli articoli 6 e 7, infine, vengono previste
  modifiche, rispettivamente all'articolo 72 della legge
  fallimentare (regio decreto 16 marzo 1942, n. 267) ed
  all'articolo 29 della legge 25 giugno 1943, n. 540, sul
  servizio ipotecario, per tenere conto delle innovazioni
  apportate nel codice civile con i precedenti articoli.