Onorevoli Colleghi! - Dopo oltre mezzo secolo dalla
  stesura e dall'adozione delle norme codicistiche in materia di
  condominio, si impone una loro rivisitazione alla luce delle
  mutate caratteristiche del condominio stesso.
     Il massiccio ingresso della tecnologia nei fabbricati, con
  l'adozione di sistemi di governo dei servizi comuni affatto
  nuovi e diversi, lo svilupparsi dell'urbanistica nella
  direzione di una nuova sensibilità all'ambiente, il nascere di
  figure nuove quali il supercondominio, il condominio
  orizzontale, la multiproprietà, hanno creato forti tensioni
  all'interno dei vecchi istituti che disciplinavano il
  condominio.  La giurisprudenza ha supplito laddove possibile ai
  vuoti normativi creatisi, con interpretazioni estensive ed
  analogiche non sempre condivisibili, troppo spesso
  contraddittorie tra di loro anche in brevi lassi temporali.
  Ciò ha finito con il creare gravi disagi negli operatori del
  settore, privandoli degli strumenti certi da utilizzare nel
  quotidiano operare. Né migliore apporto è stato conferito
  dalla dottrina, incapace di suggerire adeguate aperture e
  indicazioni, anche solo ermeneutiche.
     Conseguenza di tutto ciò è il proliferare di un
  contenzioso in materia condominiale vastissimo, testimoniato
  da ultimo dalle innumerevoli pronunce adottate in materia
  dalla seconda sezione della Corte di cassazione.
     La mancanza di riferimenti normativi chiari ed esaustivi,
  di interpretazioni univoche e costanti da parte della
  giurisprudenza, ha consentito anche il fiorire di figure
  giuridiche nuove quali quelle del cosiddetto "condominio
  apparente, della cosiddetta  "prorogatio imperi ", del
  cosiddetto "condominio parziale", del cosiddetto "piccolo
 
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  condominio", del cosiddetto "regolamento contrattuale" e del
  cosiddetto "bilancio condominiale".
     Buona parte dei mali che affliggono gli istituti
  condominiali deriva da due principali questioni: la prima
  inerente al concetto stesso ed alla qualificazione giuridica
  del condominio e la seconda che va riferita alla scarsa
  capacità di governo attualmente attribuita
  all'amministratore.
     Si impone, pertanto, una revisione di buona parte delle
  norme dettate dal codice civile in materia di condominio,
  attraverso una novellazione che faccia proprie le acquisizioni
  giurisprudenziali e dottrinali di questi ultimi decenni e
  consenta una più agevole e certa gestione della cosa
  comune.
     A nessuno sfugge l'enorme valenza sociale della
  legislazione in materia condominiale la quale, mirando alla
  gestione dei beni e dei servizi in comune, deve tendere,
  contemporaneamente, a gestire interessi a volte tra di loro
  confliggenti, in modo da garantire il migliore equilibrio
  delle diverse posizioni.  E' dunque una buona normativa stessa
  in materia un fattore di convivenza civile ed impedimento di
  eventuali contenziosi defatiganti. Né va taciuto dei rilevanti
  interessi economici che sono sottesi alla gestione di un
  patrimonio immobiliare di enorme valore quale quello
  costituito dai condomini; al riguardo, le più recenti indagini
  inducono a credere che le sole gestioni dei beni in condominio
  comportino un giro d'affari di decine di migliaia di miliardi
  di lire l'anno, esclusi i valori dei fabbricati.  Il tutto con
  l'ovvia rilevanza che ne consegue anche in termini fiscali e
  tributari.
     Una corretta amministrazione degli immobili in regime di
  condominio può consentire risparmi sia ai condomini che alla
  collettività: si pensi all'energia da un lato e alle spese di
  giustizia dall'altro.  Si tratta, ancora, di mantenere il
  patrimonio immobiliare, di garantire l'ammodernamento e la
  sicurezza degli impianti dei fabbricati, di dare veste
  compiuta a tutti i rapporti giuridicamente rilevanti che il
  condominio attua costantemente nei più svariati settori.
     Per fare ciò è necessario, tra l'altro, che il condominio
  prima, e l'amministratore poi, divengano figure autonome
  capaci di atti e deliberazioni, sia pure nell'alveo delle
  norme redigende.  Proprio il condominio è un ente giuridico
  capace di essere punto autonomo di riferimento di situazioni
  giuridiche soggettive, potendo infatti stipulare contratti nei
  più svariati settori: appalto, lavoro, compravendita di beni
  mobili.  Ferma, tuttavia, la solidarietà dei condomini nelle
  obbligazioni contratte per i beni ed i servizi comuni.
     L'eccessivo assemblearismo di cui l'istituto condominiale
  ha sofferto sino ad oggi non ha giovato alla speditezza degli
  interventi, per contro di sovente urgenti ed
  improcrastinabili, al rispetto rigoroso della legge, che più
  volte è intervenuta in ambito condominiale, e agli interessi
  della collettività e dei singoli, troppo spesso frustrati da
  procedure a meccanismi inadatti alla loro soddisfazione.
     La collettivizzazione di ogni vicenda condominiale, lungi
  dal costituire un laccio troppo spesso invincibile sulla
  strada delle cose da fare nel comune interesse porta a
  considerare che se il governo del condominio non può essere
  distolto dalla sua sede naturale che è quella dell'espressione
  della volontà della maggioranza, quando questa sia conforme
  alla legge, la gestione esecutiva dei deliberati, del
  regolamento e della legge va affidata con maggiore fiducia
  all'amministratore, figura professionale di enorme valenza nel
  contesto sociale.